✦ ❖ ✦

DAAT · NIVEAU 4 — HALAKHA LEMA’ASSÉ

Siman 174 — La vente à charge de rendre

יורה דעה · סימן קע״ד

דין המוכר לחבירו על מנת להחזיר

הלכה למעשה · ש״ך · ט״ז · באר היטב · פתחי תשובה · נקודות הכסף

⚖️ הלכה למעשה · Psak

✦ ❖ ✦

Ce que l’on fait, ce que l’on ne fait pas, et ce qui se règle au cas par cas

Sujet :
שולחן ערוך יורה דעה סימן קע״ד (ח׳ סעיפים)
ש״ך (י״א ס״ק) · ט״ז (ה׳) · באר היטב (ח׳) · פתחי תשובה (ג׳) · נקודות הכסף (א׳) · טור · בית יוסף · רמב״ם הלכות מלווה ולווה

Rédaction :
הרב יוסף חיים סממה · DAAT

📑 Table des matières

הדין העולה — la règle qui sort du siman
מה יוצא בדיינים — ce que le tribunal fait rendre, et à quel titre
פי הלוקח — ce que l’acheteur a le droit de promettre
לאחר המקח — le rachat promis après coup
מקצת דמים — les trois formules en pratique
תנאי דאנכה — la clause de déduction et sa portée
ספק זביני — depuis quand on cesse de percevoir
שכירות שהוקדמה — la forme franchement permise
מקרים בני זמננו — cas contemporains

1. הדין העולה — la règle qui sort du siman

Le Choulhan Aroukh ne laisse aucun jeu au premier seif : la vente n’acquiert pas, et les fruits sont un intérêt fixé que le tribunal fait rendre.

La ligne de psika du siman. Une vente que le vendeur s’est réservé de défaire est traitée comme un prêt gagé : le prix est le capital, le bien est le gage, et les revenus perçus par l’acquéreur sont l’intérêt. Ni l’intention des parties, ni la solennité de l’acte, ni le nom du contrat n’y changent rien. Trois portes seulement restent ouvertes, et elles sont dans le siman : que la promesse vienne de l’acheteur seul, qu’elle soit née après la vente, ou que le revenu soit déduit au lieu d’être perçu. Et une forme entière échappe : le bail réel, payé d’avance, à loyer prorata et à risque laissé au propriétaire.

Le siman touche des opérations dont la forme extérieure est ordinaire — vente avec faculté de rachat, promesse de revente, acompte, bail longue durée — et dont la qualification dépend de détails de rédaction. Aucune situation réelle ne se tranche sur la lecture d’une page. Pour l’application à ta situation, consulte ton Rav.

2. מה יוצא בדיינים — ce que le tribunal fait rendre, et à quel titre

Une divergence qui ne change pas le résultat. Le Mehaber dit רבית קצוצה ; le Tour, lui, écrit que les fruits ne sont qu’une poussière d’intérêt et ne sortent pas en justice. Le Chakh démontre que même l’avis indulgent doit convenir que les fruits sortent — non plus au titre de l’intérêt, mais parce que la tolérance du vendeur reposait sur une erreur.

« וצריך להחזירו ופירות שאכל הוי אבק רבית ואינה יוצאה בדיינין » (טור יו״ד קע״ד)

« דהכא אפי׳ מ״ד דהוי א״ר מודה דמוציאין ממנו הפירות שאכל » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק ה)

« נהי דר״ק לא הוי מ״מ מחילה בטעות הוי דבתורת מכר ירד לתוך השדה והמכר אינו מכר » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק ה)

« וכן עיקר לענין דינא דמוציאין ממנו הפירות שאכל דהא כל הפוסקים פסקו כרבינא דעבד עובדא ואפיק פירי » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק ה)

En pratique. Le Taz aboutit au même endroit et le Baer Hetev le résume pour l’usage : on fait rendre les fruits mangés, et le Ba’h qui allégeait n’est pas suivi. La divergence subsiste sur le titre — intérêt ou remise erronée — et elle n’est pas sans effet : le second titre suppose que le vendeur ait ignoré la nullité de la vente. Là où il la connaissait et a laissé faire, le premier titre demeure seul en jeu.

« וגם בעיקר הדין נ״ל דהכא אפילו למ״ד דהוי א״ר מודה דמוציאין ממנו הפירות שאכל » (באר היטב יו״ד קע״ד ס״ק ד)

« וכאן לא בא אלא להודיע שאין כאן איסור מצד רבית ונ״מ היכא דלא שייכא מחילה בטעות » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ג)

3. פי הלוקח — ce que l’acheteur a le droit de promettre

Trois conditions cumulatives pour que la promesse de l’acheteur ne nuise pas. (1) Qu’elle vienne de lui, de son propre chef. (2) Que le vendeur ne l’ait pas prise au mot ni affermie. (3) Et, selon la Pericha rapportée par le Chakh, qu’elle n’ait pas été dite au moment où la vente commençait : si elle l’a été, elle vaut condition même venant de l’acheteur.

« וכ׳ הפרישה דהיינו דוקא באומר כן קודם גמר המקח אבל אם אמר כן בשעה שמתחיל המקח אפילו התנה הלוקח מהני » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק ב)

La frontière entre « l’acheteur a proposé » et « le vendeur l’a exigé » est une question de fait, et elle est rarement nette : un vendeur pressé, un acheteur obligeant, et une phrase dite au téléphone. Elle décide pourtant de tout le régime. Pour l’application à ta situation, consulte ton Rav.

Le Rama ajoute un cas qui échappe à la parole. Là où l’usage de la ville veut que tout acquéreur restitue dès que le vendeur aura de l’argent, la clause n’a pas besoin d’être dite : elle est dans la vente. Et le Rama en tire la conséquence pratique.

« ואפילו לא התנה כך אלא שהמנהג כן בעיר שכל מי שקונה צריך להחזיר כשיהיו למוכר מעות » (רמ״א יו״ד קע״ד:א)

« דכל המוכר אדעתא דמנהגא מוכר ואסור ללוקח לאכול הפירות » (רמ״א יו״ד קע״ד:א)

4. לאחר המקח — le rachat promis après coup

Ce que cela autorise, et ce que cela n’autorise pas. Cela autorise un acquéreur à promettre, après la vente, de revendre au vendeur — même par acte, même avec kinyan. Cela n’autorise pas à convenir d’avance et à dater l’écrit du lendemain : la date qui compte est celle de l’accord, non celle du papier. Et le Pit’hei Techouva ajoute une seconde ouverture, qui porte sur les mots eux-mêmes.

« דדוקא בלשון זה דמשמע שכשיחזיר לו המעות יבוטל המקח למפרע ונמצא שהיו המעות הלואה בידו » (פתחי תשובה יו״ד קע״ד ס״ק א)

« אבל אם אמר לכשיהיו לי מעות תחזור ותמכור לי נמצא אף בשעת חזרת המעות אין כאן ביטול מקח למפרע » (פתחי תשובה יו״ד קע״ד ס״ק א)

Le Noda BiYehouda lui-même introduit son propos par une réserve — il ne parle qu’en s’excusant d’oser —, et le Pit’hei Techouva rapporte que l’auteur revient ensuite sur une partie de sa preuve. Une ouverture de cette nature ne s’applique pas seule. Pour l’application à ta situation, consulte ton Rav.

5. מקצת דמים — les trois formules en pratique

Ce qui a été dit	Le vendeur perçoit-il ?	L’acheteur perçoit-il ?	Source
קנה כשיעור מעותיך	Oui, au prorata	Oui, au prorata	שו״ע יו״ד קע״ד:ד
לכשתביא שאר המעות תקנה מעכשיו	Non	Non — dépôt chez un tiers	שו״ע יו״ד קע״ד:ה
לכשתביא שאר המעות תקנה	Oui	Non — et ce qu’il a pris est repris	שו״ע יו״ד קע״ד:ו
קני מעכשיו וזוזאי להוו הלואה גבך	Non	Oui	רמ״א יו״ד קע״ד:א

Comment lire un compromis d’aujourd’hui. Le point à établir n’est pas la date de la signature mais l’instant du transfert de propriété. Si la propriété passe à la signature et que le solde reste une dette, on est dans la dernière ligne : l’acquéreur perçoit, le vendeur non. Si elle ne passe qu’au paiement complet sans effet rétroactif, on est dans la troisième ligne : le vendeur perçoit. Si elle passe rétroactivement au jour de l’acompte, on est dans la deuxième : ni l’un ni l’autre, sauf clause de déduction.

6. תנאי דאנכה — la clause de déduction et sa portée

La ma’hloket, et la conclusion. Le Rachba, dont vient le seif 7, tient qu’aucune condition n’opère — ni là ni au seif 5. Le Tour, dont vient le seif 5, tient que la clause de déduction opère dans les deux. Le Taz relève le désaccord et tranche, avec une raison de méthode : l’interdit d’une vente à charge de rendre est rabbinique, et l’on allège dans le doute. Le Baer Hetev enregistre la conclusion.

« אלא דלהרשב״א בשניהם לא מהני שום תנאי ולהטור מהני בשניהם תנאי דאנכה » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ד)

« ולענין הלכה כיון דרבית על מנת להחזיר הוא מילתא דרבנן יש להקל גם כאן ומהני בשניהם תנאי דאנכה ולא תנאי דאשלם לו » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ד)

« ולענין הלכה כיון דרבית ע״מ להחזיר הוא מילתא דרבנן יש להקל ומהני תנאי דאנכה ולא תנאי דאשלם לו » (באר היטב יו״ד קע״ד ס״ק ו)

La frontière que la conclusion ne franchit pas. Le Taz allège sur quel cas la clause couvre ; il n’allège pas sur quelle clause. « Je déduirai » opère ; « je paierai » n’opère nulle part, et le Tour l’avait déjà dit avant que le Rama ne l’inscrive.

« ואפי׳ אם יאמר הלוקח אני אוכלם ואם לא יגמר המקח כשיחזיר לי המעות שנתתי לו אשלם לו הפירות אסור דסוף סוף רבית אוכל אלא שמחזירו » (טור יו״ד קע״ד)

7. ספק זביני — depuis quand on cesse de percevoir

La précision du Taz, et elle est pratique. L’acheteur n’est pas rétroactivement fautif d’avoir perçu tant que rien ne laissait penser que la vente pourrait revenir. L’interdit commence à l’instant où le doute naît — le jour où le vendeur fait savoir qu’il n’a plus besoin de l’argent, ou que le départ n’aura pas lieu.

« פי׳ משעה שנולד הספק ומ״ש אפי׳ בתנאי נראה דה״ק אפי׳ אם אומר אנכה לו אח״כ מן החשבון שזה מהני לעיל בסעיף ה׳ הכא לא מהני » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ד)

Et la sortie. Le Taz conclut que la clause de déduction opère ici aussi ; le Baer Hetev le retient. Concrètement : dès que le doute naît, on cesse de percevoir pour soi et l’on convient que ce qui sera perçu viendra en déduction du prix à restituer.

« ולענין הלכה כיון דרבית ע״מ להחזיר הוא מילתא דרבנן יש להקל ומהני תנאי דאנכה ולא תנאי דאשלם לו » (באר היטב יו״ד קע״ד ס״ק ו)

8. שכירות שהוקדמה — la forme franchement permise

Les trois conditions, et il faut les trois. (1) Un loyer réel, si modeste soit-il — le seif dit expressément בדבר מועט בשנה. (2) Une restitution avec déduction du temps écoulé, selon ce qui a été convenu : c’est la raison que donne le Chakh. (3) Le risque du bien — effondrement, incendie — laissé au propriétaire : c’est ce qui distingue un bailleur d’un débiteur. Le Taz ajoute la raison de fond : il n’y a jamais eu de prêt, et chaque année est un bail à part entière.

« ול״ד למוכר שדה וא״ל לכשיהיה לי מעות תחזירהו לי דר״ס זה דהכא שאני כיון שהוא מנכה שכר הזמן שהיה הקרקע תחת ידו » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק י)

« הטעם כיון שלא היתה כאן שום הלואה מעולם » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ה)

« משא״כ כאן דלא בטל שם שכירות על אותן ימים שדר בהם בתורת שכירות דכל שנה הוא שכירות בפני עצמה » (ט״ז יו״ד קע״ד ס״ק ה)

Et le renvoi qu’il ne faut pas manquer. Le Chakh, pour justifier que le loyer soit payé d’avance, renvoie au siman 176 seif 6 ; et pour marquer la limite, au siman 172 seif 3, où la déduction ne suffit pas parce qu’il s’agit d’un gage. Notre seif 8 est ainsi situé entre les deux — plus permissif que le gage, et fondé sur le même principe que le bail.

« בדבר מועט בשנה והקדים. שזה מותר כדלקמן סי׳ קע״ו ס״ו » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק ט)

« משא״כ במשכנתא לעיל סימן קע״ב ס״ג » (ש״ך יו״ד קע״ד ס״ק י״א)

9. מקרים בני זמננו — cas contemporains

Le prêt sur gage immobilier habillé en vente

Un prêteur accepte de « racheter » l’appartement de l’emprunteur, celui-ci pouvant le racheter au même prix, et le prêteur perçoit les loyers entre-temps. C’est le seif 1 sans le moindre écart. Le Pit’hei Techouva au ס״ק ג rapporte une responsa jugeant exactement ce cas — où l’intéressé plaidait précisément que la vente n’avait été faite que pour éviter l’interdit — et le psak y donne raison à l’emprunteur.

Le compromis avec acompte et revenus locatifs

Trente pour cent versés, le solde à six mois, et un bien loué. Le régime dépend entièrement de ce que dit l’acte sur le transfert de propriété — voir la table de la section 5. La solution qui évite la question est la clause de déduction : « si la vente n’aboutit pas, les revenus perçus viendront en déduction de la somme restituée ».

La vente conclue et la promesse donnée plus tard

Le seif 2 la permet, et sans mesquinerie : même par acte solennel. La seule chose à établir est que l’accord lui-même est postérieur. Un écrit daté du lendemain d’un accord de la veille n’y suffit pas.

Le bail longue durée payé d’avance

C’est la forme que le siman permet expressément — et elle est utile là où un propriétaire a besoin de liquidités et ne veut pas emprunter. Les trois conditions de la section 8 doivent y être toutes : loyer réel, restitution au prorata, risque au propriétaire. Le Chakh renvoie pour cela au siman 176 seif 6, qu’il faudra donc lire avec celui-ci.

Ce que le siman laisse au Rav. Trois choses, et elles sont toutes des questions de fait : de qui vient la clause, quand elle est née, et ce que l’acte dit du transfert de propriété. Le droit, lui, est établi — et il tient dans une phrase : ce qui doit revenir n’a jamais été acheté.

Note : l’Admour HaZaken n’a pas écrit de Choulhan Aroukh sur Yoreh De’ah. Ce niveau 4 est un niveau de psak — Chakh, Taz, Baer Hetev, Pit’hei Techouva, Nekoudot HaKessef, Tour, Beit Yossef et Rambam —, non un « Daat HaRav ».

~ ~ ~ ~ ~
DAAT · הרב יוסף חיים סממה
תלמיד חכם · מעביר שיעורים בהלכה ובחסידות
סימן קע״ד · Niveau 4 — Halakha lema'assé · דין המוכר לחבירו על מנת להחזיר
daattorah.com